Immobilier : les prix de ventes disponibles en open data, un fichier méconnu et imparfait

Avant d'acheter un bien immobilier dans un quartier ou une rue que vous aimez, il est toujours utile de comparer les prix de vente et d'achats récents des bien similaires, situés au même endroit. Pour cela, pas besoin d'appeler les agences qui ont réalisé les ventes ou de jouer au détective pour récolter les informations importantes, car depuis avril 2019 le fichier qui regroupe toutes les transactions enregistrées ces cinq dernières années est accessible au public en “open data”. Malgré cet accès libre à ces données cruciales, ce fichier reste méconnu des particuliers.

L'open data pour mettre fin à l'opacité du marché immobilier

Etalab, l'agence publique chargée du développement de l'open data en France, qui fait partie de la direction interministérielle du numérique (DINUM), a mis en accès libre sur son site Internet une carte présentant toutes les propriétés vendues ces cinq dernières années, accompagnées du nombre de mètres carrés, de la date de la vente, et surtout du prix.
Cette mise à disposition des fichiers s'inscrit dans le processus « open data » lancé en 2016. De très nombreuses données publiques ont été mises en accès libre, et ici, il s’agit d’une base de données cartographique habituellement utilisée par l'administration fiscale pour effectuer des contrôles notamment lors de l’évaluation de l'impôt sur la fortune immobilière. Cet effort de transparence vise à mettre fin à l'opacité du marché immobilier pour l'assainir et le rendre plus fluide.
Pour  Sébastien Kuperfis, PDG du groupe Junot, spécialisé dans l'immobilier haut de gamme, ce type de transparence est bénéfique car il permet d'empêcher les agents immobiliers peu scrupuleux de surévaluer le prix des biens immobiliers en profitant de l'ignorance des acquéreurs.

Les Français doivent encore s'approprier ces données

Malgré l’utilité importante de ces données et les nombreux cas de figures dans lesquels elles pourraient aider les particuliers dans leurs recherches, cette base de données reste méconnue du grand public, comme le détaille Le Monde. Bertrand Gstalder, directeur général du Groupe SeLoger considère qu’il reste encore beaucoup de progrès à faire en matière d'accessibilite aux données qui reste complexe. Par exemple, pour accéder à l'ensemble des données, il faut télécharger un fichier excel volumineux et difficile à lire pour un particulier.

Des trous dans la base de données

D'autres obstacles à la compréhension des informations ont été repérés. Corinne Jolly, présidente de PAP (De Particulier à particulier), signale par exemple que si un logement est vendu avec un parking, ou une cave, ou un jardin annexe, on ne le sait pas car la base indique simplement la présence d'une “dépendance”.
Il est évident qu’un bien situé au 7e étage avec vue sur la mer n'a pas la même valeur qu'un bien situé au sous-sol face au parking. Mais dans la base de données publiques, impossible de connaître ce type de détails comme l’étage ou l'orientation, qui sont pourtant très importants pour interpréter le prix de vente d'un bien immobilier. Pour couronner le tout, le prix de la vente inclut parfois les honoraires de l'agence, ce qui fausse les informations fournies.

Le Yuka de l'immobilier, des données faussées?

Depuis le lancement de la base de données, des applications ont vu le jour pour faciliter l’accès et la navigation, comme l’application de MeilleursAgents . Elle permet d'accéder en réalité augmentée aux prix des ventes immobilières. En pointant son téléphone vers l'immeuble ou la maison de son choix, le prix de vente du bien ou des appartements situés dans l'immeuble, si une vente a eu lieu dans les 5 dernières années, est affiché automatiquement. Mais attention à la qualité des données: l'application Yuka par exemple, qui fonctionne sur un principe similaire, et propose des informations détaillées sur l'impact des produits du commerce sur la santé, commence à être déconseillée par des professionels de santé, en raison d'erreurs dans les données présentées aux utilisateurs. Cela n'est pas le cas du service Meilleurs Agents, mais il convient de garder en tête que les données publiques utilisées sont imparfaites.
Pour compléter ce type d'information, Le site MeilleursAgents ajoute un simulateur de prix actualisé, qui calcule une estimation, basée sur les prix de vente récents collectés par le site.